التركيت: نسبة الاشغال عادت الى ما قبل جائحة “كورونا” .. بل افضل. الدليجان: حتى لو زادت الفائدة .. المستثمرون يرون أن قيمة العقار عرضة للارتفاع الفرج: رفع نسبة الخصم لن يؤثر على “الاستثمار” .. لدينا ندرة في المنتجات الاستثمارية
طارق عرابي
على الرغم من المتغيرات الاقتصادية المتتالية عالميًا ومحليًا ، إلا أن الاستثمار العقاري لا يزال هو الوجهة لكل من يبحث عن استثمار ذي عائد مزدوج ، حيث يزيد من القيمة الرأسمالية للاستثمار ، بالإضافة إلى عوائد الإيجار التنافسية التي يحققها. مقارنة بالتحديات التي أحدثها جائحة كورونا تجاه معدلات الإشغال ، وتسهيلات الملاك للمستأجرين من حيث الإيجارات ، مما أثر على العوائد لفترة محدودة ، لكنه لم يترك أثراً طويل الأمد على القطاع ، منذ ما بعد إخلاء الجائحة ، وشهد الطلب على عمليات الإيجار زيادة ملحوظة ، مدفوعة بعودة عدد السكان. لزيادة مرة أخرى ، مما رفع القدرة التنافسية للقطاع. وجاء عام 2022 مع تحدٍ جديد يتمثل في الزيادات المتتالية في أسعار الفائدة ، والتي قد يراها البعض منافسًا قويًا لقطاع الاستثمار العقاري ، لكن المتخصصين العقاريين أكدوا لـ “الأنباء” أن الزيادات المتتالية في أسعار الفائدة لا تقلل من جاذبية الاستثمار العقاري في الكويت والتي ثبت تاريخيا. حيث كان الاستثمار العقاري لا يزال مطلوبًا قبل أزمة عام 2008 ، عندما وصلت تكلفة الاقتراض إلى نسبة قريبة من العائد على العقار.
وأشار الوكلاء العقاريون إلى أن “الاستثمار” هو القلب النابض للقطاع العقاري ، فهو أداة استثمارية جذابة للعديد من المستثمرين ، وارتباطه بمختلف القطاعات الاقتصادية الحيوية التي تتزايد فيها معدلات النمو باطراد مع الإيجابي. مؤشرات الاستثمار العقاري ، سواء كانت نسب إشغال ، أو ارتفاع حجم المبيعات والمشتريات ، أو نمو معدلات البناء في القطاع ، وإلى التفاصيل:
قال نائب رئيس الاتحاد العقاري ونائب رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة أركان الكويت العقارية ، عبد الرحمن حمد التركيت ، إن العقار الاستثماري نجح في تحمل كل التغييرات والضغوط التي مرت به خلال العامين الماضيين.
وأشار التركيت إلى أن نسبة الإشغال في هذا القطاع عادت إلى ما كانت عليه قبل جائحة كورونا ، وربما أفضل مما كانت عليه ، وأن المراكز القوية للاستثمار العقاري لم تتأثر إطلاقا خلال الفترة الماضية ، وأن الدخل من العقارات في ذلك القطاع ازدادت ولم تنخفض رغم أن القطاع يشهد إحكاما ورقابة.
وشدد التركيت على أهمية دعم “الاستثمار” ، فهو القلب النابض للقطاع العقاري بشكل عام ، لأنه مرتبط بشكل مباشر بالعديد من الأنشطة التشغيلية لقطاعات اقتصادية مهمة تتأثر بالتطورات التي قد تطرأ عليه ، وليس لذكر ما تعانيه الكويت من ندرة في تنوع المنتجات الاستثمارية مما يجعل العقار أداة فعالة. بالنسبة للعديد من المواطنين ، من المفترض أن تدعم الدولة العمليات التشغيلية للقطاع من خلال زيادة أنواع الأنشطة والتراخيص فيه.
وأوضح التركيت أن القطاع يشهد العديد من التغييرات في الوقت الحاضر منها إجراءات الرقابة الحكومية ، والتغير في أسعار الفائدة ، ناهيك عن القوانين المتعلقة بالوافدين الذين يشكلون الشريحة الرئيسية من عملاء ذلك القطاع ، والتي تستدعيها لدعم القطاع وتخفيف الضغوط التي يواجهها حتى لا يتأثر مستقبلاً. سيؤثر هذا بشكل مباشر على النظام الاقتصادي.
ودعا التركيت الجهات المعنية إلى تقنين أوضاع الطوابق السفلية في العقار الاستثماري وفق اشتراطات الجهات المختصة لمراقبتها ، والسماح باستخدامها كمستودعات وفق ضوابط الأمن والسلامة باعتبارها هذه. تلعب الطوابق السفلية دورًا مجتمعيًا من خلال تقليل التكاليف على المستهلكين ، خاصة وأن ممارسي الأنشطة التجارية يدفعون إيجارات رخيصة نسبيًا لهذه الطوابق السفلية. قارن الإيجارات في المتاجر المخصصة.
بدوره ، قال الخبير العقاري سليمان الدليجان ، إن القرارات الاقتصادية عادة ما تؤثر على سلوك التجار الجدد في السوق ، وأن رفع نسبة الخصم على الودائع في الكويت كان له تأثير نفسي على القطاع العقاري ، لا سيما “الاستثمار”. خاصة بعد ارتفاع تكلفة الاقتراض.
وأوضح أن البنوك لا تتعامل مع جميع المستثمرين بنفس الطريقة ، مما يعني أن المستثمر القديم قد يعامل بنفس معدلات الفائدة السابقة ، بينما المستثمر الجديد سيطبق على أسعار الفائدة الجديدة ، وبالتالي لن يتم التعامل مع المستثمر القديم. توقف عن العمل في السوق على عكس المستثمر الجديد.
لكن الدليجان أضاف بسؤاله: ماذا لو ارتفع سعر الفائدة بمعدل أعلى؟ وماذا لو وصلت نسبة تكلفة الاقتراض إلى نسبة قريبة من العائد على العقار؟ “، مشيرًا في الوقت نفسه إلى أن الفارق الحالي في أسعار الفائدة لا يزال في صالح العقار المولِّد ، واستذكر المناهج التاريخية في هذا مع العلم أنه في عام 2007 وقبل الأزمة المالية ، كان معدل الفائدة قياسيًا وبقي العقار الاستثماري مطلوبًا ، خاصة وأن هناك فئة من المستثمرين يعتقدون أنه حتى لو ارتفعت الفوائد يمكن أن ترتفع قيمة العقار. في حين أن قيمة الوديعة لا ترتفع مضيفا أن الوضع الحالي لا يزال مناسبا للمضاربين خاصة في مجال الاستثمار والعقارات التجارية.
وعن إحكام الرقابة على أقبية العقارات الاستثمارية ، قال الدليجان إن القبو يمثل 10٪ من قيمة الإيجار ، أي أن معدل العائد الحالي للعديد من العقارات الاستثمارية التي سيتم إخلاؤها سينخفض ، وهذا الأمر سيحدث بلا شك. التأثير على أسعار العقارات الاستثمارية ، وما لم تكن هناك أقبية متاحة للإيجار. سترتفع أسعار إيجار المتر في مناطق مثل الشويخ الصناعية وأسواق القرين والري بشكل كبير.
وأشار إلى أن مثل هذه القرارات قد تؤثر على العقارات المرهونة. في حالة انخفاض قيمة العقار ، قد تطلب هذه السلطات ضمانات أكبر من المالكين ، وفي حالة عدم قدرة المقترض على تقديم الضمان ، فقد تطلب البنوك من المالكين عرضه للبيع للوفاء به. التزاماته.
بدوره ، قال المقيم العقاري عماد الفراج ، إن الاستثمار العقاري لم يتأثر حتى الآن بزيادة معدلات الخصم على الودائع ، حيث إن تأثير رفع معدل الخصم عادة لا يكون انعكاسًا سريعًا ، ولكن بل قد تحتاج أسابيع أو شهور قبل ظهور نتائجه ، لكن بالطبع «الاستثمار» لا يزال يعيش حالة من الهدوء ولم تنخفض أسعاره رغم الرفع الثالث لسعر الخصم خلال العام الجاري.
وأضاف أنه بشكل عام ليس من المتوقع أن يكون لرفع أسعار الخصم أثر كبير على الاستثمار العقاري في الكويت التي تعاني من ندرة في تنوع المنتجات الاستثمارية على عكس العديد من دول العالم كما حدث خلال هذه الفترة. جائحة كورونا الذي توقعنا به انخفاضا في أسعار العقارات السكنية ، لكن واقع الحال كان عكس ذلك تماما ، خاصة بعد تأكيد حاجة المواطنين للسكن الخاص ، الأمر الذي زاد الطلب عليه بشكل كبير ، مما ساعد في ذلك. زيادة أسعارها.
وبخصوص الطوابق السفلية في الاستثمار العقاري ، أشار الفراج إلى أن هذا الأمر لم يكن له تأثير مباشر على أسعار المباني ، بل أن هذا الأمر قد يدفع الكثيرين إلى تحويل الأقبية إلى مواقف سيارات ، مما قد يعزز من قيمة وتساعد في استقرار قيمة العقار بعد استقرار قيم الإيجار في هذه المباني ، والتي ستتميز عن غيرها في مواقف السيارات ، وبالتالي ستكون أكثر جاذبية للمستأجرين.
المصدر: جريدة الانباء الكويتية
